瑕疵担保責任

【第2編不動産管理・登記の問題解決】 - 第2章不動産の売買 -

弁護士中村博（ロア・ユナイテッド法律事務所）
1997年4月：掲載

建物を建替える目的で購入した物件が、後日建替えることが出来ないことが判明したが、どのように対処したらよいか？

　甲社は、鉄筋造の堅固な建物に建替える予定で乙社から土地付中古住宅を購入しました。ところが、最近になりこの土地は都市計画道路に指定されていることが判明しました。これでは、甲社としては物件購入の目的を達成できません。甲社は契約を白紙に戻せませんか。

甲社が、都市計画道路提案について善意かつ無過失（無重過失も含む）であれば、錯誤か契約解除により契約を白紙に戻せます。

１．法律上の制限内容: 　甲社の購入した土地が都市計画道路に指定されているということですから、建築物を立てる際には、あらかじめ知事の許可を受ける必要があります。許可基準としては、【1】階数が２以下で、かつ地階を有しないこと、【2】主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これに類するものであること、が最低限必要です（都市計画法５４条）。したがって、甲社の希望する鉄筋造は許可を受けることができません。また、仮に条件に合う建物を建てたとしても、将来計画が実施される時には、建物を取り壊さなければなりません。その意味では、甲社の買われた土地は宅地としては不完全といわざるを得ません。

２．錯誤による契約の無効: 　甲社としては、完全な宅地であることを前提に土地を買ったのに実は不完全な土地だったわけですから、錯誤があったことになります。ところで、一口に錯誤といっても、契約の動機に錯誤があるに過ぎない時には、その動機が契約上表示されている場合に始めて契約が無効となります（設問[1-2-2]参照）。宅地として売買している以上、完全な宅地であるということは暗黙のうちに表示されているといえるので問題はないと思われます。ただし、錯誤に陥った理由が、あなたの著しい不注意（重過失）にあったときは、契約の無効を主張できません(民法９５条但書)。重要事項説明書に都市計画法の規制という記載があったりしたとすれば、更に乙社に事情を聞く等の方法によりこの事実を確認しなかったことは、著しい不注意であると評価される恐れもあります。

３．瑕疵担保責任: 　更に、瑕疵担保責任（民法５７０条）の追求が考えられます。
　本条にいう「瑕疵」とは、そのものが取引上通常有すべき品質、性能を欠くということを言い、法律的瑕疵もここに含まれます。通常の住居用の土地に場合についても、建ぺい率、容積率などの制限はありますが、都市計画施設等の区域ということですと、前述したようなかなり強い各種規制がありますから、瑕疵ありといえます。
　次に「隠れた瑕疵」といえるかが問題です。隠れた瑕疵といいうるためには売買契約当時、買主がその存在を知らず、その知らないことについて、過失がない場合でなければならないとするのが判例です。一般に判例では、建築基準法、都市計画法などの法律上の規制は、所轄の官庁で調査すれば事前に分かるものですが、一般人にこれを要求するのは酷であるとして隠れた瑕疵としています。ただ、甲社の場合、もし不動産業者から詳しい説明は受けていないものの重要事項説明書に都市計画法による規制を受けることの記載があったりしたとすると、それをもとにして不動産業者に問い合わせるなり、所轄の官庁で調べるなりすべきであったともいえ、過失有りとされる可能性があります。瑕疵担保責任を追求できる場合、契約の解除ができるのは、瑕疵によって買主が売買契約をした目的を達成できない場合です。なお、損害賠償を請求する場合には、依頼利益が原則で、履行利益までは認められないのが一般です（設問[1-5-3]参照）。

対応策: 　甲社とすれば、契約を白紙に戻す為には錯誤無効を主張するか、瑕疵担保責任に基づいて契約解除をすることになるでしょう。ただ、売買契約の際に重要事項説明書に都市計画法による制限のことが明記されたりしていれば、それに気づかなかった甲社の責任も軽いとは言えず、過失（重過失も含む）が認定される可能性もありますのでその点は覚悟すべきでしょう。なお、乙社が不動産業者だったり、不動産業者が甲社と乙社との売買契約を仲介していたような場合は、業者に対して重要事項説明義務違反を追及できる可能性があります（設問[1-5-4]参照）。