賃料の改訂

【第2編不動産管理・登記の問題解決】 - 第3章不動産の賃貸借 -

弁護士近藤義徳
1997年4月：掲載（校正・筒井剛2001年2月）

地代の改訂をしたいが、相手が改訂に関して争った場合はどのようにしたらよいのか？

　ＹはＸから土地を借りてその上に家を建てて住んでいました。近隣の地代も上がっているとの情報を聞いたので、Ｙに対しての地代の値上げを要求しようと思っています。Ｙがこれに対して不服であるときはどのように対応したらよいでしょうか。逆にＸがＹから地代値下げの要求を受けたときはどのようにすべきですか。

民事調停、民事裁判で決定することになります。

１．地代の改訂要求の意味: 　借地契約で定められた地代が、契約後の事情の変化（公課の増減、地価の騰落、近隣地代と比較等）によって不相当となった場合には、地主から地代の増額を、借地権者から地代の減額を請求できます（借地借家法１１条１項）。
　地代の増減額の請求がなされると、相手方が承諾しなくても、請求の時から将来に向かって相当な地代の額に改訂されます。「相当な地代の額」は、最終的には当事者の申立によって裁判所が判断することとなりますが、増減額請求から裁判所の判断が確定するまでに時間がかかりますので、同法は、その間の処理も定めています。

２．地代増減額請求に関する係争と地代: （１）借地権者が値上げ要求に不服な場合
　借地権者が地主から地代の増額請求に不服で係争となったときは、借地権者は、借地権者は裁判の確定までは、自分が「相当と認むる」地代を支払えばよいとされています（借地法１２条２項、借地借家法１１条２項）。
　したがって、借地権者が、「相当と認むる」地代の支払いを継続していれば、履行遅滞とはならず、契約を解除されることもありません。
　ただし、裁判で増額が認められ、それまでの地代に不足があれば、借地権者はその不足額に年１割の利息を付けて支払わなければなりません（借地法１２条２項、借地借家法１１条２項）。

（２）地主が値下げ要求に不服な場合
　地主が借地権者からの減額請求に不服で係争となったときは、地主は、裁判で相当額が確定するまで、相当と認める額の地代の支払いを求めることができます（借地法１２条３項、借地借家法１１条３項）。
　借地権者が、地主の求める相当額を支払わなければ、履行遅滞によって信頼関係を破壊されたことを理由に契約を解除して土地明渡しを請求できる場合があります。
　ただし、その後、裁判で客観的相当額が確定して、それまで借地権者が支払った地代が相当額を上回っていれば、地主はその超過額に年１割の割合の利息を付けた額の返還をしなければなりません（借地法１２条３項、借地借家法１１条３項）。

３．調停前置主義: （１）
　借地借家法の施行により、同法施行（平成４年８月１日）前に設定された借地関係でも、同法施行後に、地代の増減額の請求訴訟を起こす場合には、訴訟の前に、調停の申立をしなければならないこととなりました（民調２４条の２）。

（２）
　調停において、当事者が、調停申立後に「調停委員会が定める調停条項に服する」ことを書面で合意した場合には、調停委員会は、適切な解決案を定めることができ、これによって紛争を最終的に解決することができます（「調停条項の裁定」民調２４条の３）。
　なお、借地借家法施行時にすでに調停が開始されている場合や、施行後に調停が申立てられた場合でも、その後に当事者が調停条項に服する旨を書面で合意した場合には、調停委員会は、適切な解決案を定めることができます（附則３条）。

対応策: （１）借地権者が増額要求に不服な場合
　借地権者が地主からの地代増額請求に不服なときは、まず裁判所に民事調停を申し立てなければなりません。迅速な解決には、民事調停において、「調停条項の裁定」を受けることが適するでしょう。民事調停で解決しないときは、民事訴訟を提起します。
　裁判で地代が決まるまでの間、借地権者は、相当と認める地代の支払いを継続していれば、履行遅滞とはならず、契約を解除されることもありません。ただ、あまりに低額な地代の支払いについては問題もありますので注意して下さい（設問[2-3-10]）。
　また、低額な地代を支払っていると、裁判で地代の額が決まったときに、それまでの不足額に年１割の利息を付けて支払わなければなりませんし、初めから高額の地代を支払うと、その額までの増額を承諾したと見られることもありますから、注意が必要です。固定資産税、地価動向、近隣の地代等を調査し、できるだけ客観的に妥当な金額を支払うべきでしょう。

（２）地主が値下げ要求に不服な場合
　地主が借地権者からの減額請求に不服なときも、まず裁判所に民事調停を申し立てなければなりません。迅速な解決には、民事調停において、「調停条項の裁定」を受けることが適するでしょう。民事調停で解決しないときは、民事訴訟を提起します。
　地代については、借地権者に対し、地代の金額を明らかにして地代の支払いを請求しておくべきです。借地権者が、地主の求める額の地代を支払わなければ、履行遅滞となります。それが長期に亘れば、契約を解除して土地明渡しを請求できる場合もあります。
　ただ、高額にすぎる地代の支払いを求めると、裁判で地代が確定したとき、多く貰いすぎた分に年１割の利息を付けて返さなければなりませんし、低額な地代の支払いを求めると、その額までは減額に同意したと見られることがありますから、前段と同様にして、客観的に相当な地代を求めるようにすべきでしょう。