借地上の建物の改築

【第2編不動産管理・登記の問題解決】 - 第3章不動産の賃貸借 -

弁護士近藤義徳
1997年4月：掲載

借地上の建物を建替えたいが地主が認めてくれない場合はどうしたらよいのか。

　ＸはＹから土地を借りてその上に家を建てんでいましたが、建物が手狭になってきたので、金利の低いこの時期に3階建てに建て替えようと思いました。ところが、賃貸借契約書には、「2階建て建物の所有を目的とする」と書かれ「無断増改築を禁止する」との条項が置かれています。そこで、地主さんに、改築の相談に行ったところ、法外な承諾料を要求されました。Ｘは、増改築をあきらめなければならないでしょうか。

借地条件変更の裁判または増改築許可の裁判を申し立てて、裁判所の決定をもらいます。

１．建替えの制限: 　借地権者は、借地上の自己の建物については本来自由に建替えができて良いはずですが、建物の建替えは、地主に対する影響が大きいため、地主側としては、これらを制限したいと考えるのが通常です。
　そこで、借地契約に際して、【1】建物の構造、種類、規模、用途の変更を伴う建替えを制限する借地条件を付けたり、【2】無断増改築禁止特約をつける例が多く見られます。

２．特約違反の効力: 　借地条件を制限する特約に違反する建替えは債務不履行となって借地契約を解除されるおそれがあります。無断増改築を禁止する特約については一定限度までの増改築については有効で、その限度を越えると無効とする見解が有力です（借地借家法９条参照）。判例も、当初から予定されていた程度の増改築であるとして解除を否定したもの（東地判昭３１.７.６下民集７-７-１７７５)、地主に著しい不利益を与えた場合に解除を認めるもの（東地判昭３３.１０.９下民集９-１０-２１１２）等、明確な判断基準が定まっていません。

３．裁判による解決: （１）概要
　このように、借地権者が地主に無断で借地条件を変更し、または増改築をすると、契約を解除されるおそれが有り、かといって事前に地主の承諾を貰おうとすると高額な承諾料を支払うことになりかねません。
　そこで借地借家法は、【1】借地条件がある場合において借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、当事者の申立により、裁判所は借地条件を変更することができ（同法１７条１、３、４、６項）、【2】増改築を制限する借地条件がある場合において、増改築につき、当事者間に協議が調わないときは、借地権者の申立により、借地権設定者の承諾に変わる許可（代諾許可）を与えることができる（同法１７条２、３、４、６項）という制度を設けています。
　この制度は、借地法８条ノ２を踏襲するものですが、借地借家法では、旧法の「堅固、非堅固」との区別を取らずに借地条件の内容を具体化し、１項は、建物の種類、構造、規模、用途を制限する借地条件がある場合を、２項は、そのような借地条件の変更を伴わない増改築の場合として手続きの選択基準を明確にした規定となっています。　なお、借地条件変更の申立に付いては、同法施行前に既に申立をしていた事件は、旧法下の扱いとなりますが、それ以外は、借地借家法１７条１項によって申立てることになります（同法附則１０条）。

（２）申立できる場合
　１）借地条件の変更の場合
　　借地条件の変更を申し立てるためには、【1】建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件があることが必要です。たとえば、「自らが居住する木造平屋建の住居に限る」等の制限がある場合です。
　【2】次に、現状では、契約で制限された借地条件と異なる建物を建てるのが相当であることが必要です。
　　「相当」の判断に付いては、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化、その他の事情の変更　が考慮されます。
　【3】そして、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないことが必要です。
　２）増改築代諾許可の裁判申立の場合
　　また、増改築の代諾許可の裁判の裁判を申し立てるには、【1】増改築を制限する借地条件があることが必要です。これには、地主が増改築に異議を述べている場合も含まれると解されます（東地決昭４７.４.５判タ２８５ー３００等）。
　【2】次に、土地の通常の利用上相当とすべき増改築であることが必要です。客観的に相当であることを要すると思われます。【3】そして、当事者間に協議が調わないことが必要です。

（３）申立手続のしかた
　１）当事者・裁判所
　　借地条件の変更の場合は、当事者が（同法１７条１項）、増改築代諾許可の裁判の場合は、借地権者が地主を相手方として（同法１７条２項）、借地の所在地の管轄裁判所に申し立てます。
　　転借地権者は、転借地関係のみが問題となる場合には借地権者を相手方として（同法１７条２項）、借地関係及び転借地関係の双方が問題となる場合には、地主及び借地権者を相手方とします（同法１７条５項）。
　２）申立時期
　　申立は、建替えに着手する前にしなければなりません。しかし、建替え着手後あるいは建替え完了後でも、地主が契約解除を希望していないなど申立の利益が認められれば、可能であると思われます。

（４）裁判所の審理
　１）判断前の手続き
　　申立があると、裁判所は、申立書の副本を地主に送達して、速やかに審問期日を開き（借地非訟規則２０条）、当事者の陳述を聴いた上で（同規則２３条）、特に必要が無いと認める場合を除いて、弁護士や不動産鑑定士など３名以上の委員で組織される鑑定委員会の意見を聴かなければなりません（同法１７条６項）。
　２）判断
　　裁判所が、借地条件の変更や、増改築の代諾許可や付随処分をするには、【1】借地権の残存期間、【2】土地の状況、【3】借地に関する従前の経過、【4】その他一切の事情を考慮しなければなりません（同法１７条４項）。
　３）付随処分
　　裁判所は、借地条件の変更や、増改築築の代諾許可の裁判をする際に、期間を延長するなど借地条件を変更したり、承諾料の支払いを命じたり、その他相当の処分をする事ができます（同法１７条３項）。
　４）裁判
　　裁判所の判断は決定の形式でなされ、主文及び理由を記載した決定書を当事者に送達して告知することになっています（同規則３３条）。
　　裁判所の決定に不服があれば、決定書の送達から２週間以内に即時抗告をすることができます（同法４８条）。
　期間内に抗告しなかったり、抗告が棄却されると決定が確定し、裁判上の和解と同様に強制執行することが可能になります（同法５０条）。

対応策: 　借地上の建物の建替えを行う場合は、地主に建替計画を説明して、承諾書を貰うようにすべきです。その際、地主が承諾料を請求してきたときは、相当な額であれば支払って承諾を貰った方が簡易、迅速かも知れません。
　しかし、どうしても地主が承諾しないときや、法外な承諾料を請求されたときは、裁判所の許可を貰わなければなりません。建替が借地条件の変更に当たる場合は、その条件変更の裁判、借地条件の変更に当たらない増改築の場合は、代諾許可の裁判を求めて申立てをする事になります。

予防策: 　借地契約書の雛形には、予め借地条件の制限や増改築禁止特約が記載されていることもありますので、地主との協議でこれを排除できれば、それに越したことはありません。
　しかし、地主が建替えの制限を強く希望する場合には、制限を排除しようとすれば、貸してもらえなかったり、高額な権利金を要求されると思われますので、兼ね合いが重要です。