借地権の譲渡

【第2編不動産管理・登記の問題解決】 - 第3章不動産の賃貸借 -

弁護士近藤義徳
1997年4月：掲載

借地権を譲渡したい場合どうすればよいか？

　ＸはＹから土地を借りてその上に家を建てて住んでいましたが、建物を売ってマンションを購入しようと思っています。不動産屋に買い手を見つけてもらいましたが、Ｙは高額な承諾料を払わない限り承諾してくれそうにありません。Ｙの求める承諾料を払うと、Ｘはマンションが買えなくなってしまいます。どうしたらよいでしょうか。

地主の承諾に代わる裁判を申し立て、裁判所の決定をもらいます。

１．借地権の譲渡制限: 　借地権者は、地主の承諾がなければ借地権を譲渡することができません(民法６１２条１項）。もし、地主に無断で借地権を譲渡すると、地主から借地契約を解除されて借地権を失ってしまう危険があります（民法６１２条２項）。

２．地主の承諾が得られる場合: 　そこで、借地権を譲渡したいときは、予め地主と交渉して借地権の譲渡に付いての承諾を貰っておくことが必要です。この場合、一般に譲渡承諾料を支払う慣行があるとされていますので、相当な金額であれば承諾料を支払って地主の承諾を得ることは、簡易迅速に問題を解決する方法です。借地権付き建物の譲渡承諾料は、概ね借地権価格の１０パーセント程度と考えられています。

３．地主の承諾が得られる場合: 　借地権の譲渡に付いて地主が承諾しない場合や地主の請求する承諾料が過大であった場合には、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可の裁判（「代諾許可の裁判」と言います。）を求める申立ができます（借地借家法１９条１項）。

（１）申立の手続
　借地権者は、借地権の譲受予定者を決めた上で、地主を相手方として借地の所在地の管轄裁判所に申立てます。地主が複数の場合は、承諾しない地主全部を相手方にする必要があるので注意が必要です。

（２）裁判所の手続き
　１) 判断前の手続き
　　申立があると、裁判所は、申立書副本を地主に送達して、速やかに審問期日を開きます（借地非訟規則２０条）。そして、　当事者の陳述を聴いた上で（同規則２３条）、弁護士や不動産鑑定士など３名以上の委員で組織される鑑定委員会に意見　を求めなければならず（同法１９条６項）、また官公所等に調査を依頼することができます（同規則２５条）
　２) 地主の介入権
　　地主は、借地権譲渡についての代諾許可の裁判において、借地権が第三者に譲渡されることを阻止するために、自らが　借地権を譲り受ける旨の申立てをする事ができます。この申立があると、裁判所は相当の対価を定めて地主に買い受け　を認める決定をする事ができます（同法１９条３項）。介入の申立があると必ずこれにを認めなければならないとする見解　もありますが、譲受人が借地権者の縁故者などの場合には、介入を否定されることもあり得ると考えます。
　　なお、この場合の「相当な対価」とは、借地権価格及び建物の価格の合計額から承諾料相当額を控除した額とする裁判　例が多数です。

（３）裁判
　地主が介入権を行使しない場合、裁判所は最終的に申立を認めるかどうかの判断に加え、申立を認める場合に借地条件を変更するかどうか、承諾料を支払わせるかどうか、などの付随処分の要否やその内容についても判断します。　裁判所の判断は決定の形式でなされ、主文及び理由を記載した決定書を当事者に送達して告知することになっています（同規則３３条）。申立を認めた決定書の主文は、「申立人が相手方に対し、本裁判確定の日から○○以内に金○○円を支払うことを条件として、別紙目録記載の土地についての賃借権を（譲受人の住所、氏名）に譲渡することを許可する。」との記載になると思われます。

（４）決定の効果
　裁判所の決定に不服があれば、決定書の送達から２週間以内に即時抗告をすることができます（同法４８条）。期間内に抗告しなかったり、抗告が棄却されると決定が確定し、裁判上の和解と同様に強制執行することが可能になります（同法５０条）。/dd>

対応策: 　借地権を譲渡する場合は、事前に地主に事情を説明して、承諾して貰うよう交渉すべきです。
承諾が得られたときは、後日の証拠のために承諾書に印鑑を貰って置くと良いでしょう。その際、地主の要求する承諾料が相当な額であれば、承諾料を支払って承諾を貰う方が後の手続きと比較して簡易迅速な解決です。どうしても地主が承諾しいなときや承諾料の請求が過大なときは、代諾許可の裁判を申立てて、裁判所の許可を得るようにして下さい。