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著しく低廉な地代を払っていると、賃貸借契約を解除されることがあります。

１．「相当と認むる地代」

　設問[2-3-4]で述べたとおり、借地契約をしたときと事情が変化して、地代の額が不相当となった場合には、地主から地代の増額を、借地権者から地代の減額を請求でき（借地借家法１１条１項）、その請求があると、相手方が承諾しなくても、請求の時から将来に向かって相当な地代の額に改訂されます。相当な地代の額は、最終的には裁判所が判断することとなりますが、増減額請求から裁判所の判断が確定するまでの間、借地権者は「相当と認むる地代」を支払えばよいとされています（借地借家法１１条２項）。
　したがって、借地権者が自ら「相当と認むる」地代の支払いを継続していれば、特段の事情がない限り、履行遅滞とはならず、契約を解除されることもありません。

２．原状回復義務と敷金返還請求権

　ところで、敷金は、賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生ずる賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するものですから（最判昭和４８．２．２民集２７－１－８０）、賃借人が原状回復義務を履行しないまま退去したときは、賃貸人は原状回復費用を敷金から控除して残額を返還すればよいこととされています。

３．著しく低廉な地代支払いの効果

　しかし、著しく相当性を欠く低額の賃料を支払い続けた場合には解除が認められることがあることに注意しなければなりません。
　判例も、「いくら原則として借地権者が「相当と認める地代」でよいといっても、その額がいくらでもよい、というわけではなく、その額が特段の事情もないのに従前の地代額よりも低い額であったり、適正地代との差があまりにも多いとき等には、債務の本旨に従った履行という評価をする事ができず、背信行為ありとして契約解除の効力を認めるべき場合もあり得るものと言わなければならない。」とし、借地権者が、統制地代月額の４分の１の額の地代を１５年間にわたって供託していた事案について、地主の契約解除を認めています（ 千葉地判昭６１.１０.２７判時１２２８－１２０）。

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