２０年以上使ってきた土地は自分の土地になるのか？
甲は、創業３０年にもなる個人経営の老舗のお菓子屋で、創業当時から業務拡大の為に建物の敷地を徐々に広くしてきましたが、この度隣人であるＡが亡くなり、甲はその相続人Ｂから突然隣地との境界部分の約１０坪の土地の明渡を請求されました。その部分を含んだ５０坪の土地に付いては、創業して約７年後くらいに甲が亡くなったＡから買い受けたものと思っておりましたが、よく調査したところを確かに契約書上は面積が４０坪となっていることが判明しました。ただ、Ａは生前１度も甲に土地の明渡を請求したことはありませんでしたので、甲としても全く気がつきませんでした。今は工場の敷地として使っておりますが、どうしてもＢに土地を返還せねばならないのでしょうか。
甲は本件土地を時効取得していることになり、Ｂに返還する必要はありません。
- １．取得時効とは？
- 本設問中の境界部分の約１０坪分の土地については、甲Ａ間の土地売買契約の対象になっていない為、その部分の甲の占有は「不法占有」と法律上評価されざるを得ません。従って、甲はすぐにＡに明渡を請求されたら明渡せざるをえなかったものと思われます。ただ、この不法占有という状況が本設問のように長期間継続した場合はどうなるのでしょうか。甲の時効による所有権の取得が問題となります。権利者らしい状態が一定期間継続することにより権利取得の効果が与えられる時効を「取得時効」といいます（民法１６２条１･２項）。取得時効の要件は以下の通りです。
（１）「所有の意思をもって」
所有者と同様の排他的支配を事実上行おうとする意思をいいます（自主占有）。これは、占有するに至った原因（権原）によって決まるとされ、したがって賃借人や受寄者の占有には、所有の意思がないとされます（他主占有）。所有の意思は、民法１８６条によって、推定されています。（２）「平穏」
占有の取得及び保持について法律上許されない行為によらないことをいいます。これも同法１８６条により推定されるので、あまり問題になることはないでしょう。（３）「公然」
占有の取得及び保持について秘匿しないことをいう。これも、同法１８６条によって推定されています。不動産については実際上問題になることは少ないでしょう。（４）「他人の物」
自己の所有物でない物をいいます。自己の物の時効取得は無意味であるからだとされています。（５）「善意」「無過失」
「善意」とは自己の不動産であると信ずることをいい、「無過失」というのは、自己の不動産であると信じるについて過失のないことをいいます。善意については、同法１８６条によって推定されますが、無過失は推定されません。したがって、時効取得を主張する者は、これを立証しなければなりません。過失があったかどうかは、争いになることが多いです。善意･無過失は、占有開始時点においてのみ必要とされます。（６）「時効期間」
占有開始時点において、善意･無過失であれば１０年、そうでなければ２０年です。期間は、占有開始時点で起算します。時効制度を、永続した状態については証拠が散逸しているから、一定期間の経過を証拠に変えるという趣旨のものと見ると、占有開始時点がいつであるかを詮索し、その時点から起算することは、制度の趣旨に反することになります。そこで、時効を援用する時点から逆算することを認めるという考え方がありますが、判例は、時効期間は占有開始時点から起算すべきであり、勝手に起算点を選択したり、逆算することはできないとしています（最判昭３５．７．２７民集１４巻１０号１８７１号）。
対応策
以上のことから、甲が取得時効の要件を満たしているかが問題となります。まず、対象が不動産ですので民法１６２条２項の適用が問題となりますが、契約書の記載を約１０坪もオーバーしているわけですので、占有開始当時に少なくとも自己の不動産であると信じるにつき過失はあったことは免れない可能性が高いでしょう。従って、善意･無過失要件のない同条１項の適用になります。期間については、契約が約２３年くらい前のようです２０年はクリアできそうですので甲はＢに本件土地の明渡をする必要はないでしょう。
なお、Ｂとの交渉過程で話合いが出来そうならば、後日の紛争に備えて登記手続に協力してもらうように努力しましょう。このままの状態で、もしＢが第３者に本件土地を譲渡したら時効完成後の第３者になりますので、甲とすれば登記なくしては所有権を第３者に主張できませんので注意してください。ちなみに、登記する際は、保存登記ではなく「移転登記」としているのが登記実務のようです。